Залоговое имущество банков: нетипичные сделки

13.02.2019

Залоговое имущество банков не всегда бывает стандартным. Частный инвестор под развитие бизнеса иногда предлагает кредитным организациям в обеспечение финансовых обязательств весьма специфические виды собственности (племенных животных, комбайны, вертолёты и т.д.) либо имущественные права (скажем, на получение выручки по договору подряда). Мероприятия по экспертизе такого имущества при принятии в залог требуют особого внимания, равно как и оценка рисков при последующем взыскании задолженности.

Залоговое имущество нерезидентов

Организация-нерезидент, имея активы в нашей стране, зарегистрирована и физически располагается за рубежом.

Как правило, залоговое имущество, передаваемое такими участниками экономических отношений в обеспечение своих обязательств, представляет собой долю в уставном (акционерном) капитале отечественных компаний. Недвижимость выступает в такой роли гораздо реже.

В подобных сделках есть свои нюансы.

Во-первых, договор составляется на русском и английском языках. В случае понятийных расхождений вариант на русском имеет преимущество.

Во-вторых, споры между сторонами рассматривает Международный коммерческий арбитраж при ТПП РФ.

В третьих, аналогом ЕГРЮЛ, обязательным к предъявлению, выступает выданный в стране пребывания сертификат регистрации.

Учредительные документы залогодателя и подготовленный договор подлежат обязательной правовой оценке профильной иностранной юридической фирмой.

Объекты инвестиций в закрытых образованиях

Передать банку залоговое имущество, расположенное в закрытых административных образованиях, проблематично. Корректно оценить объекты инвестиций специалисты кредитной организации не могут, поскольку неясна точная рыночная цена недвижимости. Кроме того, к собственности ограничен доступ, что затрудняет ее осмотр и дальнейшее использование. Дополнительных согласований требует оформление документов.

Заключать сделки с недвижимостью в ЗАТО вправе только проживающие и работающие там граждане, а также расположенные на территории поселения юридические лица. Поэтому если у кредитной организации нет там филиала, передача собственности банку вряд ли произойдёт.

Чтобы увидеть залоговое имущество на месте, необходимо получить разрешение специальных служб. Оформляется оно долго, до трех месяцев.

Даже если объекты инвестиций, куда вложился банк, обладают высокой ликвидностью, период продажи квартиры или дома в ЗАТО значительно превышает среднее значение по рынку.

Рентабельность инвестиций банков в специфическое имущество

Не все объекты инвестиций доказывают свою рентабельность для банка.

Скажем, вряд ли кредитная организация примет как залоговое имущество угольный карьер, поскольку поиск покупателя при возможной продаже актива будет непростым. Кандидат не только должен обладать средствами и желанием приобрести специфическую недвижимость. Обязательно нужны лицензия и профессиональное оборудование для разработки карьера.Частного инвестора с таким "багажом" еще надо поискать.

Единственный вариант добиться ликвидности предмета залога - потребовать от залогодателя передачи в обеспечение обязательств не только самого разреза, но также техники и акционерного (уставного) капитала юридического лица. Последнее необходимо для того, чтобы при реализации имущества новый владелец гарантированно стал обладателем лицензии на эксплуатацию месторождения.

Ещё один вид нестандартного участка земли, предлагаемого банкам в качестве залога, территория порта. Неважно, морского или речного. Проблема его принятия в качестве обеспечения - неопределенность границ, как указывается в регистрационных документах.

Оценивая ликвидность имущества и рентабельность инвестиций, банк ориентируется на ряд параметров.

Во-первых, происходит оценка береговой линии;

Во-вторых, изучается приписанный к порту флот, количество судов, их возраст и габаритность;

В-третьих, сравнивается статистика показателей грузооборота за последние периоды;

В-четвертых, значима площадь портовой акватории, а также число функционирующих причалов, развитость терминально-складского комплекса

Рентабельность инвестиций в такой вид залога как права требования по договорам поставки или подряда весьма сомнительна для банка. В качестве обеспечения выступает цена товара (работы или услуги), которую получает продавец или поставщик. За кредитом юридическое лицо обращается, когда ощущает нехватку собственных финансов, необходимых для выполнения обязательств по договору.

Расчётный счет залогодателя открывается в банке-кредиторе. Через него планируется проводить платежи по контракту, что предоставляет минимальные гарантии возврата средств.

Залог прав требования по договорам долевого участия - еще один вид обеспечения обязательств. Выступает как гарантия добросовестного поведения застройщиков при выдаче кредитов под жилищное строительство.

Опять же, риск таких сделок для банков довольно высок, хотя рентабельность инвестиций вполне приемлема.

Финансирование допускается только при выполнении базовых условий.

Во-первых, должны быть предъявлены документы, подтверждающие факт технологического присоединения к сетям;

Во-вторых, продажи квартир застройщик ведёт сообразуясь с требованиями законодательства о долевом строительстве;

В-третьих, обязателен полный комплект проектной документации.


Предприниматели нередко попадают в обстоятельства, когда инвестирование в бизнес требует средств, в то же время приемлемым имуществом, которое организация могла бы предложить в залог банку, она не располагает. Чтобы недвижимость приобрела ликвидный статус, требуется серьезная подготовительная работа. В этой ситуации не обойтись без профессиональной юридической поддержки. 

Обратитесь к нам, направив онлайн-заявку, и наш консультант свяжется с Вами в кратчайшее время!


Возврат к списку

Превращая долги в возможности